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浙江信達地產:防風險、化泡沫顯身手

作者:陳 挺 時間:2020年01月14日 信息來源:浙江日報

  在經濟壓力不斷加大、外部發展環境復雜的壓力下,誰能將準宏觀趨勢轉向中央政策精神,擔當起穩定經濟預期和風險泡沫的中流砥柱?“買房不炒房”已成定局,誰能通過操作資金和專業加持,恢復市場信心,“爛尾”變魔術?

  這是一個時間造就英雄的商業時代。大浪淘沙,一邊是地產新舞臺,一邊是浙江信達地產——中國信達深耕浙江地產運營平臺驚艷亮相,左手房地產,右手金融,長袖善舞,游刃有余,風生水起..

  近年來,浙江信達地產緊緊抓住上述兩個風口,悄然改變“軌道”,將主力軍投向不良資產活化業務,再次踏上了高質量發展的新征程。

  牛刀小試 精彩入局

  2017年8月14日,北京供銷社以總價約14.5億元競得枝江項目。

  當時,杭州的本地拍賣剛剛取消了“現有的房屋銷售”規則,每個人對未來都非常樂觀。這塊地位于紅塘老城,位于香山以南,西湖高爾夫二期以北,容積率僅為1.5,吸引了30多家開發商的激烈競爭。為了實現進駐杭州的戰略,北京供銷有限公司不僅達到了18205元/平方米的最高限價,而且實現了40%的自持比例。自持部分若也轉為地價,其樓面地價超過3萬元/平方米,則計入財務成本,建安成本,精裝成本等,項目保本價超過4萬元/平方米..

  當火燒花開的時候,如果能更加理性謹慎,北京供銷合作社就不會陷入“站崗”的尷尬:隨著調控的深入,枝江項目周邊新房價格有限,高層住宅的歷史價格一直在3萬元/平方米左右徘徊,二手房的價格也只有3-4萬元/平方米。

  樓市限價開盤后拿下高風險,但如今中央堅決推動樓市“房不炒”軌道回歸,房地產市場調控趨于常態化,限價或將長期不松動已成為業內共識。此外,融資窗口收緊、住房貸款制度改革等調控手段相繼啟動。在這樣的局面下,2018年上半年,北京供銷社開始尋找合作伙伴,不想拍賣的香餑餑,如今成了燙手山芋,談了十幾家單位都無果,問題的癥結就在于那40%的“高自持家”。

  如何實現自力更生?開發商仍然找不到出路。其實已經有房企因為自持土地退地過高的情況..2019年9月,一家房地產企業以3.7億元和41%的自有資金拍下了瓜瀝商住用地。后土地可以算在房企之后,要自持41%,盈利根本無從談起,只是在強勢斷腕之下,又為這筆昂貴的“學費”交了5853萬元的定金..

  回到北京供銷社的項目,這片具有優越地理位置、周邊設施、環境資源等要素的“寶地”似乎是開發商撤資和項目失敗的一個案例。這是開發商,當地政府,周邊居民不愿意看到的,大家都在等待破局的出現..

  2019年7月,枝江項目等項目扭虧為盈,浙江信達地產攜款而來,并給出解決方案。具體來說,信達地產聯合中國信達北京分公司,正從其下屬分公司浙江公司貿易代理建設“模式”,以資本代理建設“江項目”購買壞賬。

  其他開發商回避燙手山芋,浙江信達地產為什么要收?什么樣的勇氣和秘密武器才能讓項目起死回生??

  品質信達 鑄就傳奇

  金融,現代商業的血液,掀起了許多波瀾壯闊的財富劇,其關鍵在于發現價值。縱觀金融、房地產行業的獨特背景,賦予了浙江信達房地產一種“神秘技能”。作為一家金融房地產服務商,浙江信達總能發現博樂香馬、夏利淘金等沉淀資產的獨特價值。這場“吹盡了金前沙”的功夫,讓浙江信達在樓市平穩發展的“平臺期”脫穎而出,把握先機,在萬家走出了一個高質量發展的商業傳奇。

  信達地產作為一家老國企,30多年來一直默默耕耘,深入參與浙江城市化進程,是浙江房地產企業的“長跑者”。在寧波,有寫字樓標桿建設銀行大廈、石油大廈、住宅領導人云田奶奶、春田奶奶;在嘉興,信達是第一批專業房地產開發企業,建設了三水灣區、綠色小鎮和一大批嘉興著名社區;在臺州,有中山大廈;在杭州,有余杭區流仙苑。這些項目贏得了良好的口碑和品牌效應。眾多樓盤先后榮獲國家魯班優質工程獎、詹天佑獎、錢江杯優質工程獎和浙江人居經典獎,以及房地產業最高獎項廣廈獎。這不僅是行業專家和公眾對房地產質量的認可,也是信達地產多年來實施的品牌戰略。

  2015年5月,浙江信達房地產有限公司整合了三個“信達系統”公司,即寧波新達中建、賈星欣大建設房地產、泰州信達房地產。目前,信達物業管理在浙江開發,投資,管理,物業管理等28家關聯公司,員工1000余人..

  2016年上半年,信達地產整合后,杭州錢江兩岸重兵布局,先后獲得“信達雙子座”南星地塊和奧運地塊。從nadi的時間節點到項目的區位發展,無不顯示出信達對城市,對市場極其精準的判斷..浙江省房地產研究院院長丁建剛指出:“這兩個項目的拿地時間節點清楚地顯示了杭州近幾年房地產市場和土地市場走勢的軌跡。項目直到2016年上半年才陷入困境..從2016年底開始,進入土地市場的項目難度隨著時間軸的增加而增加,達到2017的峰值。”

  去年底,“信達雙子”、“信達濱江一號產品”已交付。這座由杭州著名房地產企業濱江地產獨具匠心打造的花寨,借用意大利一流珠寶品牌Bvlgari的智慧、動感和經典遺產,將時尚的白墻、黑窗、奢華的材料和寶格麗永恒優雅的品味融入建筑中,以在現代簡約與高端精致之間找到平衡。如今,在杭州的錢江新城中心住宅區,其潔白的石材立面,足以讓“高端住宅”的鄰居們羨慕不已。

  新達濱江一品自拿地以來,不斷刷新著公眾的“高端住宅”意識。2016年1月,其以36680元/平方米的樓面價搶購了該板塊當時的最高地價紀錄,并伴隨著對該項目盈利能力的質疑。該項目在2017年進入市場后,創造了一個驚人的開盤。2018年8月,推出最后一批超大戶型,均價7.7萬元/平方米,均價1300多萬元。然而,短短幾個小時,204棟房屋被清空,有效地回應了外界的質疑。日前,有“準業主”在二手房中介掛出一套143平方米的房子,每平方米價格高達9.5萬元。信達一直深得買家的心,擁有“信達產品將精益求精”的品牌。

  看著錢塘江對岸的另一個兒子,“信達中心-杭州號”一院”,2016年5月27日信達以123億元拿下奧體中心地塊..在杭州“沿江開發”的這一戰略基點和城市覆蓋范圍內,信達與融創、濱江聯手打造了杭州優質人居的“第一方陣”。浙江省第一個真正意義上的TOD城市綜合體已經出現,目標是世界著名城市TOD。信達中心引進了一位全球TOD專家——日建設計公司,該公司經營大阪的梅田站、東京中城、玉川和等經典TOD項目,并決心再次超越自己,將信達中心打造成全球TOD的4.0版本,實現“站城融合”。

  更讓人吃驚的是,在房地產日趨冷清的現狀下,“信達中心∏杭州一號院”住宅中標率仍一路走低。去年6月信達中心MU02地塊首次開盤,中標率21.53%..11月下旬第二次開盤,共有2264戶家庭登記入住高端住宅292套,成交面積171平方米至224平方米,中簽率僅為12.89%,成交套數為316套,售罄292套。據介紹,這是我國第三次在冊住宅面積超過220平方米的80余套,中標率為7.11%。難以想象的是,浙江信達地產的眼光和產品能力已經超過了這個周期。

  據最新統計,7成的杭州王者面臨虧損,但信達濱江易品。”信達中心杭州號。一院”以優異的成績贏得杭州市場,成就名利..

  盤活“不良” 踐行使命

  浙江信達房地產以“化解金融風險”為核心,積極“搞活不良資產管理”,將優秀的房地產專業經營能力植入不良資產價值提升之中。

  從北京供銷總社之江項目“信達計劃”效果圖中,可以看到西側兩棟自持的小高層,僅占用了項目用地的一小部分,東側的大分攤為溢價能力的疊墅,即可銷售部分的60%..疊樹沿著連綿不斷的山巒緩緩展開,外立面延續著“新達濱江一品”的風格。它以淺色石材、深色鋁板和大面積玻璃,將大氣中的“方格”一一交織在一起。

  為了提高產品的市場競爭力,每棟疊拼別墅都設置了單獨的入口,上下疊拼呈地下空間..為了最大化可銷售面積,信達還將配電室、生活水泵房、垃圾收集室等設備室置于地下室,減少了占地面積。

  “信達項目一出”,枝江項目的賬目就會計算:如果自持部分土地底價計入地價,剩余土地底價計入可售部分,只考慮建安可售部分、財政及各種稅費等,可售部分項目的保本價格約為50000元/平方米。此外,40%的自立樓盤計劃更加集約,集約舒適,獨立于自立可售空間。自支撐性能配備了大量可變房屋類型,以滿足不同租戶的需求,最大限度地提高自支撐性能的收入。

  除了商業方面的考慮外,看到信達“以資代產”江項目背后的布局,我們不妨從近幾年浙江信達地產的業務重心轉移,繼續深入觀察..

  2016年上半年,比普通開發商更懂金融,比金融機構更深入參與房地產的浙江信達房地產有限公司猶如一匹黑馬,在大潮中崛起,在大浪中前行,不斷刷新著杭州人對它的認知。但出乎意料的是,從那時起,在熱鬧的杭州土地拍賣掛牌市場上,央企就像沉默一樣消失了,再也沒有了底牌。

  “我們不再主動拿地。浙江信達房地產有限公司黨委書記,執行董事告訴筆者,在新形勢下,信達悄然改變了軌道,聚焦自身“該做什么”——從事不良資產主營業務,化解金融風險,實現資源優化配置..

  信達地產母公司中國信達作為中國最早的金融資產管理公司,肩負著為國家化解金融風險的歷史使命。一直以來,中國信達堅持與時俱進,深耕不良資產主業,在不同時期發揮了化解風險,助力實體經濟發展的作用..

  隨著房地產周期的變化,房地產不良資產和系統性金融風險將出現,行業并購和特殊機會投資的機會將出現。張維民.近年來,浙江信達地產在母公司存在‘不良資產’。據張維民.在未來的金融服務業務格局中,聚焦“大壞”,打造“差異化、特色化”的發展模式。為不同客戶提供個性化、定制化的金融服務解決方案,依托自身的房地產專業優勢,幫助客戶走出困境。

  信達地產在浙江,不再錯過公開拍賣掛牌上市,而是選擇隱功名揚,依托專業發展能力和資金優勢,深耕不良資產管理這家“老銀行”..這也是這家國有企業與其他房地產企業的區別。與經濟效益相比,它更注重社會責任。

  “我們與不良資產有很大關系。張維民說:“比如不良資產包中的固定資產,需要我們專業的眼光來判斷其真實價值;在不良資產包的開放和處置過程中,需要依靠我們專業的優勢,通過專業的分類、持有、開發等手段,實現與中國信達金融服務的無縫對接,充分挖掘、培育其價值,提高其增值能力,創造資產的整體價值。”

  除杭州枝江項目外,浙江新達房地產有限公司2018年度在嘉興,參與了國有企業主輔分離,獲得嘉興修湖板塊優質工程。2019年,浙江信達房地產有限公司以“小股市”方式參與寧波凡帝集團白河段項目投資開發

  “浙江信達地產的使命是將公司房地產開發能力與中國信達不良資產管理相結合,進一步推進服務信達、服務同行、服務金融機構的發展模式。張維民是指。

 

  來源:浙江日報 作者:陳 挺

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